Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Avstående från besittningsskydd

3.3 Avstående från besittningsskydd

12 kap. JB:s regler om besittningsskydd är i princip tvingande till hyresgästens fördel. De undantag från lagens bestämmelser som kan göras efter hyresnämndens godkännande. Syftet med denna struktur är att en hyresgäst som är i desperat behov av en bostad inte ska kunna utnyttjas och förmås att skriva på ett avtal om att avstå besittningsskyddet.

För att skydda hyresgästen har vissa formkrav för avstående av besittningsskyddet införts. Om inte besittningsskyddet kan avstås med direkt stöd i lag, som t. ex. vid uthyrning i andra hand, måste ett särskilt avtal om avstående av besittningsskyddet upprättas. Detta stadgas i 12:45 a JB. Detta innebär att en klausul om avstående från besittningsskyddet inte får infogas i hyresavtalet utan att en fristående avtalshandling måste upprättas där det klart och tydligt framgår att hyresgästen avstår från besittningsskyddet. Innan detta avtal tecknas måste det, dessförinnan, har godkänts av hyresnämnden. Det finns dock några situationer där ett sådan särskilt avtal inte behöver godkännas av hyresnämnden. Dessa är följande:

  • Om avtalet om avstående från besittningsskydd ingås efter det att hyresförhållandet har inletts.
  • Om avtalet om avstående från besittningsskyddet endast ingås högst för en fyra års period från att hyresförhållandet inleds och att innebörden av avtalet är att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning, om
    1. det är en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och hyresvärden själv ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset, eller
    2. det är en bostadslägenhet som upplåts i andra hand och hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller när hyresvärden innebär lägenheten med bostadsrätt och denne ska bosätta sig i den eller överlåta bostadsrätten, eller
    3. det är en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta fastigheten.
  • Om hyresgästen är gift eller har en sambo som inte är part i hyresavtalet men som har sin bostad i lägenheten måste avtalet godkännas av denne.

Det finns således situationer där hyresgästen kan avstå besittningsskyddet. Besittningsskyddet gäller överhuvudtaget inte vid uthyrning i andra hand om hyresförhållandet inte varat i längre än två år eller när en del av hyresvärdens egna bostad hyrs ut. Ett annat erkänt undantag är, som nämnt ovan, om fastigheten är ett s.k. rivningshus, d.v.s. ett hus som ska rivas eller genomgå en större ombyggnad. Vid dessa situationer måste dock hyresgästen avstå besittningsskyddet genom ett särskilt avtal. Detta är endast exempel på situationer där hyresgästen kan avstå besittningsskyddet Givetvis finns det fler situationer där avstående från besittningsskyddet är möjligt. Vill en hyresvärd att en hyresgäst ska avstå från besittningsskyddet kan hyresvärden ansöka om att få avtalet om avstående från besittningsskyddet och dess skäl godkänt av hyresnämnden.

En hyresgäst som anser att avtalet är oskäligt och därför inte borde vara giltigt kan alltid väcka talan om ogiltighet med stöd av 36 § lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL), trots att hyresnämnden tidigare redan har godkänt avtalet. Däremot har inte en hyresgäst som avstått från besittningsskyddet rätt att få frågan om förlängning prövad av hyresnämnden, detta stadgades i RBD 19:86.

Relaterade länkar: