Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Brytande av besittningsskydd

3.4 Brytande av besittningsskydd

Huvudregeln i svensk rätt är att om hyresgästen har ett besittningsskydd kan detta i vissa fall brytas. I 12:46 JB återfinns en översikt för vilka situationer hyresgästen besittningsskydd kan brytas. Som tidigare påpekats är det en avvägning av de båda parternas intresse av bostadslägenheten som ska göras. Två nyckelbegrepp i detta sammanhang är objektivt skäl och skyddsvärt intresse vilka är vad som utgör relevanta skäl i detta sammanhang. Det är utifrån de båda parternas relevanta skäl som avvägningen ska göras, man kan säga att skälens tyngd ställs mot varandra. Om någon av parterna inte åberopar något relevant skäl görs således ingen avvägning och den andra parten får rätt i prövningen.

Det krävs ett objektivt godtagbart skäl från hyresvärdens sida varför hyresgästen ska flytta. För att hyresgästen i sådana fall ska få bo kvar krävs att hyresgästen har ett skyddsvärt intresse som väger tyngre än hyresvärdens objektiva skäl. Skulle istället hyresvärdens objektiva skäl väga tyngre bryts besittningsskyddet och hyresgästen är skyldig att flytta från bostaden.

12:46 JB är uppbyggd kring de grunderna som anses vara objektivt godtagbara skäl för hyresvärden att åberopa. Detta innebär att för att en hyresvärd ska kunna tvinga en hyresgäst att flytta måste någon av dessa grunder åberopas:

  • Att hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid (se närmare avsnitt 2.6).
  • Att hyresgästen, utan att hyresrätten är förverkad, har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas.
  • Att huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
  • Att huset ska undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
  • Att lägenheten inte fortsättningsvis ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
  • Att avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt då upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.
  • Att avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med bostadsrätt samt att bostadsrättsinnehavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.
  • Att hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört.
  • Att hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses ovan och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet.
  • Att det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Detta är en form av generalklausul där andra eventuella grunder kan åberopas som inte uttryckligen är upptagna i lagen.

Den uppmärksamme kan konstaterar att vid åberopande av att hyresrätten är förverkad eller om bostaden utgör en tjänstebostad gör ingen intresseavvägning mellan parterna. Är kriterierna i dessa två grunder uppfyllda måste hyresgästen flytta oavsett hur starka skäl denne har för att få bo kvar i bostaden.

Hyresgästen har rätt att bo kvar om hyresvärdens intresse kan bli tillgodosett genom att hyresgästen endast lämnar en del av bostaden till hyresvärdens förfogande. Detta gäller dock endast om en sådan lösning kan anses vara lämplig med hänsyn till lägenhetens egenskaper och avtalets. Om hyresgästen har lämnat en bostadslägenhet på grund av att huset ska undergå en större ombyggnad ska hyresgästen efter ombyggnationen beredas tillfälle att hyra en likvärdig bostadslägenhet i huset.

Relaterade länkar: