Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Generalklausulen

3.4.7 Brytande av besittningsskyddet i andra situationer (12:46 1 st. 10 p. JB)

Önskar hyresvärden att hyresgästens besittningsskydd ska brytas men denne inte finner någon grund för detta kan denne åberopa generalklausulen i 12:46 1 st. 10 p. JB. Besittningsskyddet kan brytas om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Syftet med regeln är att den ska täcka in alla potentiella grunder till att besittningsskyddets brytas som inte har preciserats i lag. Denna regel ska dock tillämpas restriktivt. Vilka grunder som helst ska inte kunna åberopas som saklig grund till att besittningsskyddet ska brytas, t. ex. ren ovänskap eller personliga motsättningar är inte tillräckliga skäl. Att hyresvärden själv behöver flytta in i bostaden är ett godtagbart skäl. Detta skäl får sedan vägas mot hyresgästens behov av lägenheten.

Något som domstolen ser allvarligt på är skenbyte. Att hyresgästen förfarit svikligt mot hyresvärden vid bostadslägenhetsbyten är godtagbara skäl till att hyresgästens besittningsskydd bryts. Detta har bekräftats i flertalet domar, t. ex. RBD 38:78, RBD 40:80, RBD 2:81, RBD 35:82 och RBD 25:87. I det sist nämnda fallet företog hyresgästen en omständighet som denne förstod var av grundläggande betydelse för hyresvärdens ställningstagande för ett eventuellt lägenhetsbyte. Hyresvärden hade således blivit vilseled och hyresförhållandet kunde på den grunden upplösas.

Nära anhörigas intresse av bostadslägenheten är i regel inte att anse som  skyddsvärt för hyresgästen. Däremot är en familjs intresse av en bostad ett skyddsvärt intresse när bostadslägenheten användas som familjebostad (se närmare avsnitt 3.4.2). Detta innebär att en enskild familjemedlems, t. ex. en hyresgästs barns, intresse av en egen bostadslägenhet inte väger lika tungt. En sådan intresseavvägning ska göras med hänsyn av den närståendes intresse av bostadslägenheten. I RBD 31:82 hyrde hyresgästen bostadslägenheten åt sitt barn. Intresseavvägningen gjordes med hänsyn till barnets intresse, vilket inte vägde över hyresvärdens intresse av att hyra ut bostaden till sin före detta sambo.

Ytterligare ett skäl som hyresvärden kan använda sig av är om en bostadslägenhet har ett omfattande renoveringsbehov men denne har inte råd med reparationerna, d.v.s. lägenheten uppnår inte ”lägsta godtagbara standard”, se närmare avsnitt 6.4.