Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Skyddsvärt intresse

3.4.2 Närmare om skyddsvärt intresse

Hyresgästen måste mot hyresvärdens objektiva skäl åberopa ett skyddsvärt intresse. I praktiken handlar detta i regel om att hyresgästens intresse ska grunda sig i behovet av att ha någonstans att bo. I rättsfallet RBD 18:83 var hyresgästens skäl till att få behålla bostadslägenheten, som denne inte längre bodde i, var att denne önskade ha bostaden som bytesobjekt. Detta ansågs inte vara ett skyddsvärt intresse. Däremot ansågs, i RBD 4:88, behovet av att få behålla bostadslägenheten för att kunna fullgöra förpliktelser enligt ett fastighetsöverlåtelseavtal i samband med ett byte vara ett skyddsvärt intresse. Det som skiljer dessa två situationer är fastighetsöverlåtelseavtalet. Hade ett sådan inte gällt i det senare rättsfallet hade hyresgästens skäl till att få behålla bostadslägenheten sannolikt inte varit ett skyddsvärt intresse. När en bostad ska användas som bytesobjekt måste hyresgästen ha kommit så pass långt att det finns konkreta planer för att det ska vara ett skyddsvärt intresse, detta stadgades i RBD 13:89.

Även om hyresgästen inte bor i bostadslägenheten för tillfället kan hyresgästens framtida behov av bostadslägenheten vara ett skyddsvärt intresse. I RH 1996:104 var hyresgästen dömd till åtta års fängelse men dennes intresse av att ha en bostad när denne avtjänat sitt straff ansåg vara ett skyddsvärt intresse och hyresgästen fick behålla hyresrätten.

En bostadslägenhet som komplement till en hyresgästs permanenta bostad har också ansetts vara ett skyddsvärt intresse. I RBD 9:85 bodde hyresgästen permanent i Göteborg men arbetade i Stockholm och hade därför behov av en övernattningslägenhet ibland. Detta ansågs vara ett skyddsvärt intresse och hyresvärdens intresse, att få bostaden friställd inför en ombyggnad, fick stå tillbaka. Även om det inte är hyresgästen personligen som har behov av lägenheten har domstolen kommit fram till att detta kan vara ett skyddsvärt intresse. I RBD 15:89 var hyresgästen var en lastbilschaufför som körde mellan Uddevalla och Stockholm. Hyresgästen, tillsammans med några arbetskamrater, använde bostadslägenheten i Stockholm för förarvila under dagtid tre gånger i veckan. Intresset av att kunna använda bostadslägenheten på detta sätt ansågs vara ett skyddsvärt intresse och hyresvärdens önskan om att bostaden skulle friställas för ombyggnation av huset fick stå tillbaka.

Familjens behov väger tungt, vilket har stadgats i bl.a. RBD 5:91 där hyresgästens familj bodde i bostadslägenheten men hyresgästen själv var bosatt utomlands och endast vistades i lägenheten under sina tillfälliga besök i Sverige.

Ett behov av att använda bostadslägenheten i ens näringsverksamhet har inte ansett vara ett skyddsvärt intresse. I RBD 16:84 åberopade hyresgästen, som var kurator, att denne behövde bostaden i sitt arbete. Detta ansågs inte vara ett skyddsvärt intresse och besittningsskyddet bröts. Även i ett senare fall, RBD 17:90, ansågs hyresgästens intresse av att använda lägenheten i sitt arbete som textilkonstnär inte vara ett skyddsvärt intresse.

Sammanfattningsvis kan man konstatera att det inte går att sätta upp några enkla regler för hur intresseavvägningen ska ske. I princip är det, som ovan redovisat, endast bostadssociala skäl och inte ekonomiska skäl som beaktas. Detta innebär att vid en intresseavvägning beaktas hyresgästens möjligheter att ordna en ny bostad om hyresförhållandet skulle upphöra. Om hyresvärden erbjuder hyresgästen en ny bostad kan detta vara skäl för att hyresvärden ska få förfoga över den omtvistade bostaden. I RBD 18:89 erbjöd hyresvärden hyresgästen en mindre bostad men som fortfarande uppfyllde de krav hyresgästen hade uppgivit. Detta beaktades vid intresseavvägningen, vilket ledde till att hyresvärdens intresse att förfoga över bostaden vägde tyngst. Är hyresgästen pensionär eller en barnfamilj har dock hyresgästens intresse att bo kvar i sin ursprungliga miljö tagits med särskilt i intresseavvägningen. Vad som däremot inte har beaktats i någon nämndvärd utsträckning är hyrans storlek när en ersättningsbostad har erbjudits. I RBD 49:77 hade hyresgästen bott i en bostadslägenhet med en hyra om 300 kr/mån och ansågs skyldig att acceptera en ersättningslägenhet med en hyra om 1325 kr/mån. Hyresgästen har inte rätt att kräva ersättning för flyttningskostnader om denne blir tvungen att flytta. Däremot kan den omständigheten att hyresvärden erbjuder ersättning för flyttningskostnader beaktas till dennes fördel vid en intresseavvägning.