Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Generalklausulen

4.4.3 Brytande av besittningsskydd i andra situationer

12:57 1 st. 4 p. JB är utformad som en generalklausul som ska täcka in alla andra befogade anledningar till att besittningsskyddet bryts. Även här ska en avvägning ske mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen till att få disponera lokalen. Det står inte mycket i förarbetena till detta lagrum om hur det ska tillämpas i praktiken. Situationer som nämns i förarbetena är t. ex.:

  • om hyresvärden behöver disponera lokalen för tillsyn eller skötsel av fastigheten eller,
  • om hyresvärden har behov av att själv disponera lokalen för att bedriva egen verksamhet eller,
  • om hyresvärden behöver disponera lokalen för att genomföra en lönsam omläggning av bruksändamålet med lokalen.

I det sist nämnda exemplet kan hyresgästen undkomma att tvingas flytta utan ersättning om denne går med på lika förmånliga villkor som hyresvärden skulle kunna tillämpa om bruksändamålet ändrades.

Vid intresseavvägningen kan åtskilliga faktorer vägas in beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. För hyresvärdens del kan även åtgärder som vidtagit för att underlätta för hyresgästen vägas in till hyresvärdens fördel. Det kan t. ex. vara utbetalning av viss ekonomisk gottgörelse, förlängning av hyresavtalet på viss tid eller anvisade till en annan lokal. Från hyresgästen sida tas faktorer som dennes behov av lokalen och möjlighet att hitta en annan lämplig lokal. Här beaktas omständigheter som kundkrets, lokalens utformning och läge m.m.

I NJA 1972 s. 515 var det en bostadsrättsförening som hyrde ut garageplatser till ett bolag som i sin tur hyrde ut platserna till allmänheten. Bostadsrättsföreningen sade upp avtalet med motiveringen att föreningen själv ville hyra ut platserna till föreningens medlemmar. Bolaget krävde ersättning för att avtalet upphört. Vid intresseavvägningen beaktades bostadsföreningens intresse av att även erbjuda garageplatser i samma hus som medlemmarnas bostäder. Från bolagets sida konstaterades att ingen goodwill knutits till dessa specifika lokaler samt att man hyrde andra garageplatser på annat håll. Det skulle inte heller bli några svårigheter för bolaget att hitta nya garageplatser att hyra. HD kom fram till att bolaget inte hade rätt till någon ersättning för att hyresavtalet sades upp av bostadsrättsföreningen.

Ett annat rättsfall som är av intresse är NJA 1984 s. 172. I detta fall var hyresgästen en tobakshandlare vars hyresavtal sades upp för att hyresvärden själv vill disponera lokalen för att utvidga din egen bostad. HD konstaterade att hyresvärdens skäl i och för sig var sakliga men att dessa ändå måste väga mot hyresgästens intresse. Hyresgästen, som hade hyrt lokalen sedan 1973, skulle sannolikt ha svårt att hitta en annan lokal att bedriva rörelsen i. Även det faktum att parterna redan hade förhandlat om hyresvillkoren under en längre tid ansågs också vara en omständighet som tydde på att hyresvärdens intresse inte vägde särskilt tungt. I detta fall hade hyresgästen rätt till ersättning.

I NJA 1991 s. 419 stadgades att en förstahandshyresgäst som hyr ut i andra hand och blir uppsagd för ombyggnad måste vara beredd att förhandla för sin egen hyresgäst (andrahandshyresgästen). Förstahandshyresgästen motiverade sin uppsägning med att förstahandsupplåtaren (dvs. hyresvärden) hade sagt upp dennes hyresförhållande. Detta var inte räckligt för att undgå ersättningsskyldighet gentemot andrahandshyresgästen.

Andrahandshyresgästen hade rätt till ersättning då, det egentliga, avflyttningsskälet var att fastighetens skulle byggas om och i sådana situationer har en hyresgäst rätt till ersättning om ingen annan lokal anvisas. Andrahandshyresgästen kan dock inte ställa några krav direkt mot förstahandsupplåtaren utan HD ansåg att detta ansvar åligger förstahandshyresgästen.

Några andra rättsfall som är av intresse är, RH 1997:97, RH 1999:45 och RH 2001:1. I fallet från 1997 stadgades att en banks intresse att eliminera en kreditförlust inte vägde tyngre än en hyresgästs intresse av att få fortsätta disponera lokalen. hyresgästen ansågs ha rätt till den ersättning som yrkats, en årshyra. I fallet från 1999 var en hyresgäst berättigad till skadestånd då denne sagt upp på allt för vaga planer angående nedskärningar i hyresvärden verksamhet, ett sjukhus. I det sist nämnda fallet från 2001 stadgas att uppsägningen av avtalet måste vara utformat på ett sådant sätt att hyresgästen förstår grunden till att avtalet sägs upp. I hyresgästens uppsägning stod det endast fastighetens deltagande i ”City förnyas i samverkan”. Vad detta projekt skulle innebär framgick inte av uppsägningen. Detta mål kunde således inte prövas med stöd av 12:57 1 st. 4. JB.

Relaterade länkar: