Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Hyresvillkorsändring

4.4.4 Brytande av besittningsskydd vid hyresvillkorsändring

Hyresgästens besittningsskydd kan brytas i situationer där hyresgästen inte är villig att acceptera skäliga villkor som överensstämmer med god sed i hyresförhållanden som hyresvärden ställt upp för hyresavtalets förlängning. Detta stadgas i 12:57 1 st. 5 p. JB.

Den hyra som hyresvärden kräver får inte vara oskälig. För att kunna konstatera om hyra är oskälig eller inte måste marknadshyran identifieras. En hyra som är högre än marknadshyran är oskälig. Enligt 12:57 a 1 st. JB är marknadshyran den hyra som lokalen kan antas betinga på öppen marknad vid hyrestidens utgång. När marknadshyran bestäms ska detta i första hand göras med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknade lokaler på orten. Eftersom jämförelsen ska göras utifrån tidpunkten för hyrestiden utgång bör större vikt läggas vid nya avtal än äldre avtal på marknaden. Endast i undantagsfall ska hänsyn tas till sådan ökning av lokalens värde som hyresgästen själv åstadkommit. Denna bestämmelse tar både sikte på konkreta förbättringsarbeten som gjorts i eller i anslutning till lokalen och andra faktorer som ökar lokalens värde, t. ex. upparbetande av en kundkrets. För att hänsyn ska tas till sådana förbättringar som en hyresgäst ansvarat för krävs särskilda skäl.

Finns det inga liknande lokaler på orten får en friare helhetsbedömning göras. Som underlag för en sådan bedömning kan ledning hämtas från andra lokaler på orten, eventuella anbud från andra potentiella hyresgäster eller om ett avtal träffats med en ny hyresgäst.

Vid en rättslig prövning åligger det parterna att åberopa och lägga fram ett jämförelsematerial som sedan rätten tar ställning till. Jämförelselokalerna ska vara likvärda med avseende på lokaltyp, storlek, läge och standard. Med begreppet lokaltyp menar man lokaler som är avsedd att användas på samma sätt, t. ex. butik, tillverkning, lager o.s.v. Däremot tas ingen hänsyn till den aktuella användningen, en tobaksbutik kan således jämföras med en exklusiv elektronik- eller klädbutik. Det bästa jämförelsematerialet är, som ovan nämnts, de nyaste avtalen. Vidare ska inte orimligt höga hyror tas med vid en jämförelse. Givetvis är det inte ovanlig att vissa villkor i avtalet måste omtolkas och värderas. Det kan t. ex. vara fråga om indexklausuler som bestämmer hyras storlek eller villkor om ansvar för underhållskostnader m.m.

Hur övriga hyresvillkor ska bedömas som skäliga saknas det motivuttalanden och rättspraxis för. Ett villkor om att hyresgästen utan särskilda skäl ska avstå besittningsskyddet är sannolikt ett oskäligt villkor som hyresgästen har rätt att vägra gå med på. Se närmare om villkorsändring i avsnitt 13.4.

Relaterade länkar: