Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Kontraktsbrott

4.4.1 Brytande av besittningsskydd vid kontraktsbrott

I 12:57 1 st. 1 p. JB stadgas att hyresgästen inte har rätt till någon ersättning om denne åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Denna bestämmelse avser lindrigare kontraktsbrott än de som stadgas i reglerna om hyresrättens förverkande i 12:42 JB, se närmare avsnitt 2.6. Det kan till exempel vara frågan om att grund för förverkande har förelegat men hyresgästen har vidtagit rättelse, vilket leder till att hyresrätten inte förverkats. Skillnaden mellan att hyresrätten förverkas och att avtalet inte förlängs är att vid förverkande behöver inte hyresvärden vänta tills hyresavtalet löpt ut för att avsluta hyresförhållandet.

Vid bedömningen, av om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte är oskäligt att besittningsskyddet bryts, gör en helhetsbedömning av hyresgästens uppträdande. Är det inte frågan om en enskild händelse som kan anses vara så pass allvarlig att hyresrätten är förverkad anses även en längre tid av mindre allvarlig misskötsamhet vara tillräcklig för att besittningsskyddet ska brytas. Skulle hyresgästen vid ett tillfälle åsidosätta sina skyldigheter på ett mindre allvarligt sätt, är denna händelse med största sannolikhet inte tillräcklig för att hyresgästen inte ska har rätt till förlängning av hyresavtalet. Här följer två exempel på handlingar som sannolikt leder till att hyresgästens besittningsskydd bryts.

  • Om hyresgästen under en längre tid inte betalar hyran i rätt tid men återvinner hyresrätten (jfr avsnitt 3.4.3) riskerar hyresgästen att besittningsskyddet bryts. Detta är inget som har prövats i domstol vid lokalhyra men det finns rättsfall där detta har prövats vid bostadshyra (se t. ex. RBD 5:75). Om hyresgästen inte betalar hyran i rätt tid och hyresvärden klargjort att betalningsförsummelser inte kommer att tolereras och att om beteendet upprepas riskerar hyresgästen att sägas upp utan rätt till ersättning. Vid bostadshyra har hyresgästen löpt en allvarlig risk att bli uppsagd då hyran inte betalats i tid vid sex-åtta tillfällen under en tolvmånadersperiod.
  • Om hyresgästen under en längre period inte respekterar de ordningsföreskrifter som hyresvärden har ställt upp riskerar hyresgästen att bli uppsagd. Hyresvärden måste i dessa situationer informera hyresgästen om att beteendet inte tolereras och att denne riskerar att hyresavtalet inte kommer att förlängas.

Relaterade länkar: