Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Rivnings- och ombyggnadsarbeten

4.4.2 Brytande av besittningsskydd på grund av rivnings- och ombyggnadsarbete

I 12:57 1 st. 2-3 p. JB stadgas att om hyresvärden behöver disponera hyreslokalen för rivnings- eller ombyggnadsarbete och hyresgästen inte kan fortsätta att disponera lokalen utan nämnvärda olägenheter, ska hyresvärden anvisa hyresgästen till en godtagbar ersättningslokal. Anvisar inte hyresvärden en godtagbar ersättningslokal har hyresgästen rätt till ersättning för den förlust denne lider i och med att avtalet sägs upp. Detta gäller givetvis inte om hyresgästen har avstått besittningsskyddet (se närmare avsnitt 4.3). Även om hyresgästen inte har avstått besittningsskyddet genom en särskild handling har lagstiftaren här öppnat upp för ytterligare en möjlighet för hyresvärden att bryta besittningsskyddet. Detta gäller om parterna ställt upp ett villkor om att byggnaden inom fem år från villkorets tillkomst ska rivas eller byggas om. När denna femårsperiod löpt ut kan inte hyresvärden, som huvudregel, tvinga hyresgästen att flytta utan att anvisa till en godtagbar ersättningslokal eller betala ut ersättning till hyresgästen. Undantag från denna huvudregel kan göras om hyresvärden kan visa att dröjsmålet med arbete beror på omständigheter utom dennes kontroll. I sådana situationer kan tiden förlängas till mer än fem år.

Viktigt att notera i detta sammanhang är att det är tillräckligt att hyresvärden anvisar till en annan godtagbar lokal. Detta innebär att det inte behöver vara hyresvärden själv som hyr ut lokalen.

För att den ska vara godtagbar som ersättningslokal måste den uppfylla visa krav i fråga om läge, storlek, utformning och standard som är skälig i förhållande till den tidigare lokalen. Hyresgästen måste således kunna bedriva samma verksamhet i den nya lokalen som i den tidigare lokalen under ungefär samma förutsättningar. Däremot är det inget krav att hyran är den samma för den nya lokalen. Hyran måste dock vara skälig, det vill säga marknadsmässig.

Om hyresnämnden har uttalat sig om lokalens godtagbarhet är dessa uttalande bindande vid en eventuell tvist i domstol om det inte är uppenbart att denna bedömning inte är riktig. Detta stadgas i 12:57 a 2 st. 2 p. JB.

Det har även fastslagits i HD att en hyresgäst som på egen hand har ordnat en ersättnings lokal inte alltid har rätt till ersättning. I NJA 1989 s. 824 hade innehavaren av en affär i ett hus som skulle byggas om själv skaffat en ny ersättningslokal som denne betalade 50 000 kr för. Detta kände inte hyresvärden till samtidigt som hyresgästen ansåg att ingen av de, av hyresvärden, anvisade lokaler var godtagbara och därför krävde ersättning. I denna situation ansåg HD att hyresvärdens skyldighet att anvisa till en ersättningslokal hade fallit bort då hyresgästen på egen hand hade ordnat en ersättningslokal och således hade inte hyresgästen rätt till ersättning. HD poängterade dock att det kunde finnas situationer då hyresgästen, trots att denne ordnat en ersättningslokal själv, hade rätt till ersättning. HD menar att i situationer då hyresvärden vägrar medverka eller inte inom en rimlig tid anvisar till en godtagbar lokal är det rimligt att hyresgästen fortfarande har rätt till ersättning. HD konstaterar också att det inte spelade någon roll att hyresgästen hade fått betala 50 000 kr för hyresavtalet eftersom den nya lokalen var bättre än den tidigare.

Relaterade länkar: