Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Ersättning utöver minimiersättningen

4.5.1 Ersättning utöver minimiersättningen

Den överskjutande förlusten som inte täcks av en årshyra ska i regel också täckas av hyresvärden. Dock kan det bli frågan om jämkning av ersättningskravet. De främsta ersättningsgilla förlusterna är följande:

  • Flyttningskostnader.
  • Värdeminskning på hyresgästens egendom.
  • Förlust av värdet på förbättringsarbeten som hyresgästen bekostat.
  • Skada på grund av hinder eller intrång i hyresgästens näringsverksamhet.

Flyttningskostnader är inget som hyresgästen kan undvik och till denna kategori räknas även eventuella magasineringskostnader in. En hyresgäst råkar ofta ut för en värdeminskning av dennes egendom. Det kan vara frågan om något så enkelt som att verksamhets brevpapper blir värdelöst när adressen inte stämmer. Här kan det även bli fråga om ersättning på grund av att hyresgästen blivit tvungen att realisera sitt lager.

Angående hyresgästens förbättringsarbeten så behöver det inte vara fråga om förbättringar som innebär en värdeökning för lokalen. Även förbättringsarbeten som endast syftar till att anpassa lokalen efter företagets verksamhet är ersättningsgilla. hyresvärden måste dock ha samtyckt till förbättringsarbetena för att dessa ska vara ersättningsgilla. Det faktum att alla arbeten är ersättningsgilla, oavsett värdeförändring, är något som sannolikt gör hyresvärdar mer restriktiva att bevilja ändringsarbeten. I detta sammanhang ska poängteras att tillstånd från hyresnämnden, att göra ändringar i lokalen enligt 12:23 2 st. JB, inte är att anse som ett samtycke från hyresvärden (se närmare om ändringar enligt 12:23 JB avsnitt 5.3).

Skada på grund av hinder eller intrång i hyresgästens näringsverksamhet kan vara skada i form av inkomstbortfall, minskning av goodwillvärde eller ökade omkostnader. I normala fall beaktas inte ökade hyreskostnader då en hyresgäst som har haft en särskilt låg hyra inte ska kunna få ersättning för att denne miste sin tidigare hyresrätt. Däremot kan ökade hyreskostnader beaktas om hyresgästens verksamhet vid en flytt måste dela upp verksamheten i flera mindre lokaler. Principen som ligger till grund för ersättning för rörelseskada är att hyresgästen ska befinna sig i samma ekonomiska läge som om hyresavtalet inte hade sagts upp. Därför jämför man vad resultatet om hyresgästen hade fått vara kvar med den situation denne hamnar i nu. För att räkna ut vad hyresgästens rörelseersättning blir finns tre olika värderingsmetoder att använda sig av, substansvärdemetoden, likvidationsvärdemetoden eller avkastningsmetoden. Hyresgästen har rätt att åberopa den värderingsmetod som ger denne det mest fördelaktiga resultatet.

Likvidationsvärdemetoden kan endast användas om hyresgästens verksamhet ska läggas ner. I denna situation beräknas verksamhetens substansvärde med avdrag för kostnader för avvecklingen av verksamheten.

Substansvärdemetoden görs genom en enkel balansräkning där man ställer upp det verkliga värdet av tillgångar och skulder. Bokförda värden ska, vid behov, regleras efter aktuellt marknadsvärde, skatteskulder m.m. Beräkningen visar sedan hyresgästens egna kapital.

Den vanligaste beräkningsmetoden är avkastningsvärdemetoden. När denna metod används görs en beräkning av verksamhetens vinstkapacitet. Resultatet ska sedan visa vad verksamheten är värd med hänsyn till det kapitaliserade värdet av framtida vinster. Skulle resultatet bli högre vid användandet av avkastningsvärdemetoden än med substansvärdemetoden så anses mellanskillnaden vara verksamhetens goodwillvärde.

Är situationen sådan att endast en del av verksamheten måste läggas ner eller minskas beräknas ersättning på motsvarande sätt för den delen som drabbats.

Som tidigare nämnts ovan kan hyresgästens ersättning jämkas om det skulle vara skäligt. Lagmotiv och praxis visar dock att full ersättning i princip alltid ska utgå förutom i mycket sällsynta fall. Möjligtvis kan man tänka sig att jämka i särskilda fall om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser gentemot hyresvärden eller, om hyresvärden har goda skäl för att ersättningen jämkas. Detta skulle också kunna vara vid särskilda fall om hyresvärden t. ex. har erbjudit lokal som nästan har ansetts vara godtagbar som ersättningslokal. Även i situationer där hyresgästen har varit medvållande till skadan eller om denne har underlåtit att begränsa skadan skulle ersättningen kunna jämkas.