Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Exekutiv försäljning av fastighet

10.2 Exekutiv försäljning av fastighet

Om en hyresvärd har ekonomiska svårigheter kan dennes fastighet utmätas och säljas på offentlig auktion. Innan en sådan auktion genomförs måste fastigheten beskrivas och värderas. I denna situation är hyresvärden skyldig att lämna ifrån sig skriftliga handlingar rörande fastigheten. Dessa handlingar visar vilka äganderätter och hyresrätter som finns i fastigheten. Detta innebär att vid en exekutiv auktion tas ingen hänsyn till muntliga avtal. Före auktionen ska ett bevakningssammanträde hållas för att klargöra vilka rättigheter som gäller i fastigheten och vilken prioritet dessa rättigheter har sinsemellan. Till detta sammanträde ska flera parter kallas, bl.a. hyresgäster som har en rättighet som bör iakttas vid auktionen. En s.k. sakägarförteckning upprättas och denna bestämmer vilka rättigheter som ska beaktas vid auktionen. För att en hyresrätt ska tas upp i en sakägarförteckning måste denna anmälas. Vid en exekutiv auktion finns inga regler om köparens eventuella onda tro om en hyresrätts existens på det sätt som vid en frivillig överlåtelse.

Vid auktionen sker i praktiken flera utrop, först ropas fastigheten ut utan förbehåll om hyresrätten, och därefter ett utrop med förbehåll om hyresrätten (finns det flera rättigheter i fastigheten bli det flera olika utrop där nästkommande rättighet hela tiden adderas en och en). Om det senare utropets högsta bud blir lägre än det innan och detta skadar fordringsägare som har bättre rätt än hyresrätten säljs fastigheten utan förbehåll om hyresrätten. Detta stadgas i 12:39 JB 1-2 st. UB. Detta innebär att ju senare hyresrätten kom till ju större risk löper hyresgästen att bli av med sin hyresrätt. Hyresrättsinnehavaren har dock en möjlighet att skydda sin rätt genom att betala mellanskillnaden mellan det vinnande budet och det bud som hade krävts för att hyresrättsinnehavarens rätt hade förbehållits. Denna möjlighet för hyresrättsinnehavaren stadgas i 12:39 3 st. UB.

Säljs fastigheten med förbehåll om hyresrätten är denna gällande mot den nya ägaren. I annat fall är ägaren, som huvudregel, inte bunden av avtalet för hyresrätten. Det finns dock flera situationer där köparen ändå bli bunden av ett hyresavtal.

Trots att den nya ägaren köpte fastigheten utan förbehåll om hyresrätten måste denne ändå säga upp hyresgästens avtal för att inte bli bunden av hyresavtalet. En sådan uppsägning måste dessutom ske inom en månad från att fastigheten tillträdes. Detta stadgas i 12:46 2 st. UB. Om hyresgästen sägs upp kan denne fortfarande åberopa sitt besittningsskydd, vilket ger denne ytterligare en chans att sitta kvar eller åtminstone få ersättningen för eventuell skada, se närmare avsnitt 3 och 4.