Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Ett hyresavtals förverkande

2.6 Ett hyresavtals förverkande

Om en hyresgäst inte fullgör sina förpliktelser enligt 12:42 JB är hyresavtalet förverkat. Att hyresgästen inte fullgör sina förpliktelser är att se som ett avtalsbrott och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Avtalet får dock inte sägas upp om avtalsbrottet är av ringa betydelse. I NJA 1953 s. 106 hade hyresgästen, som varit hyresgäst i över 10 år och aldrig tidigare missat att betala hyran, missuppfattat en hyreshöjning och därför betalt 4,5 % för lite i hyra under cirka ett halvårs tid. Detta var att se som ett avtalsbrott av ringa betydelse och hyresavtalet var därför inte förverkat. Ett annat rättsfall där HD kom fram till det motsatta är NJA 1989 s. 74. Hyresgästen hade under tio månader medvetet vägrat att betala en tv-avgift om 30 kr som han, i och med en förhandlingsklausul i hyresavtalet, var skyldig att betala. Trots att avtalsbrott kan framstå som obetydligt i sammanhanget kan det således ändå bli frågan om förverkande av hyresavtalet och hyresgästen tvingas flytta.

Sägs ett hyresavtal upp då det har blivit förverkat har hyresvärden rätt till ersättning för den eventuella skada denne har lidit genom avtalets förverkande.

De förverkandegrunder som presenterar i 12:42 JB är följande:

  1. Dröjsmål med hyran vid bostadshyra, (detta behandlas närmare under avsnitt 5.1.2).
  2. Dröjsmål med hyran vid lokalhyra, (detta behandlas närmare under avsnitt 5.1.2).
  3. Om hyresgästen överlåter eller upplåter lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd och inte efter tillsägelse rättar sig därefter. (Detta behandlas närmare under avsnitt 9.2).
  4. Om hyresgästen använder lägenheten i strid med avtalet eller på något sätt som kan medföra men för hyresvärden och denne inte rättar sig efter tillsägelse. (Detta behandlas närmare under avsnitt 5.2 och avsnitt 5.3).
  5. Om hyresgästen eller någon som denne ansvarar för genom vårdslöshet sprider ohyra i fastigheten. (Detta behandlas närmare under avsnitt 5.2).
  6. Om hyresgästen eller någon som denne ansvarar för vanvårdar lägenheten eller stör omgivningen i sådan grad att det inte skäligen bör tålas och hyresgästen inte vidtar rättelse efter tillsägning. (Detta behandlas närmare under avsnitt 5.2 och avsnitt 5.5).
  7. Om hyresgästen inte lämnar hyresvärden det tillträde som krävs för att denne ska kunna utöva nödvändig tillsyn och förbättringsarbeten av lägenheten. (Detta behandlas närmare under avsnitt 5.4).
  8. Om hyresgästen åsidosätter annan avtalsskyldighet som är av synnerlig vikt för hyresvärden. Här är beviskravet högt på hyresvärden. I bostadsdomstolens avgörande nr 162 från 1991 hade ett konkursbo trätt in i avtalet och den restaurangverksamhet som den tidigare hyresgästen hade bedrivit hade upphört sedan cirka ett halvår tillbaka. I hyresavtalet stod det att ”hyresgästen är skyldig att under kontraktstiden bedriva den överenskomna verksamheten i lokalerna”. Bostadsdomstolen fann dock att värden inte visat att denna skyldighet var så betydelsefull att dess uppfyllelse var av synnerlig vikt för hyresvärden. Hyresavtalet var således inte förverkat.
  9. Om lägenheten används för brottslig verksamhet, (detta behandlas närmare under avsnitt 5.5.2).

Relaterade länkar: