Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Användning av hyresrätten (lokal)

5.3 En hyresgästs användning av hyresrätten (lokal)

Användningsområdet för en lokal kan vara allt ifrån industriverksamhet, lager eller butik. Vad en enskild lokal faktiskt får användas till har hyresvärden oftast stadgat i hyresavtalet och därigenom är hyresgästen bunden av vad som står i avtalet. Den främsta anledningen till att det är reglerat i avtalet är på grund av hyresgästens rätt att överlåta avtalet, se närmare avsnitt 8. Hyresvärden vill kunna kontrollera vad för sorts verksamhet det är som bedrivs i lokalen.

Det finns dock en möjlighet för en hyresgäst att kunna ändra sin verksamhet och därigenom lokalens användning utan hyresvärdens samtycke. Enligt 12:23 2 st. JB har hyresgästen rätt att ansöka om godkännande av hyresnämnden om att ändra lokalens användningsområde. Ett sådant tillstånd ska ges om hyresgästen har brukat lokalen i minst två års tid och har beaktansvärda skäl för att ändra lokalens användningsområde och om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig denna ändring. Hyresgästens beaktansvärda skäl ska i regel vara att affärsförhållandena förändrats på ett sådant sätt att hyresgästen måste förändra sin verksamhet. Hyresvärdens befogade anledning att motsätta sig en ändring kan vara av mer varierande slag. Det kan vara att en ändring skulle innebära störningar i form av buller eller utsläpp, eller högre driftkostnader eller särskilda installationer som ska bekostas av hyresvärden. Hyresvärden kan även motsätta sig ändring med anledning av att en ändring skulle innebära konkurrens med annan hyresgästs verksamhet eller kanske med hyresvärdens egen verksamhet. Hyresnämnden gör i dessa situationer en avvägning mellan de både parternas intressen. Dessa avvägningar är ofta svåra att göra och nämndens beslut kan vara svåra att förutspå. Hyresnämndens tillstånd kan förenas med villkor som t. ex. att tillståndet gäller först när byggnadsnämnden givit särskilt tillstånd. Om hyresvärden anser att hyresnämndens beslut inte är korrekt kan beslutet överklagas till Svea hovrätt (tidigare gjordes överklagan till bostadsdomstolen).

Exempel på fall som överklagades och prövades av bostadsdomstolen:

I RBD 1992:17 stadgades att en hyresgäst som åberopar att en ändring av lokalanvändningen skulle innebära en ökad lönsamhet måste göra det sannolikt att så är fallet. I annat fall anses inte hyresgästen har fullgjort den bevisbörda som åläggs denne och beaktansvärda skäl saknas för ändring av lokalens användning.

Ett fall som inte är refererat i RBD är ett beslut från 1992, beslut nr 193. I detta fall ansågs en hyresvärd ha befogad anledning att motsätta sig att hyresgästen ville inrätta en lågprisbutik. Hyresvärden ville upprätt hålla och utveckla en proper och exklusiv butiksprofil och menade att en lågprisbutik skulle skada fastighetsägarna och omkring liggande butiker.

I ett annat fall från samma år är beslut nr 250 från 1992. I detta fall ansågs ett kebabställe kunna konkurrera med en redan befintlig restaurang och hyresgästen fick därför inte ändra lokalens användning.

Ett exempel där fallet prövades av HD är NJA 1970 C 144 där en lokal hade hyrts ut för att hyresgästen skulle bedriva färghandel. Hyresrätten ansågs vara förverkad när det uppdagades att hyresgästen använde lokalen för att sälja sexleksaker. Ett annat fall i HD är NJA 1949 s. 141 där hyresgästen hade hyrt lokalen för kontor och utställning. Hyresgästen satte, utan lov, upp två provisoriska skiljeväggar vilket gjorde att lokalen fick två ytterligare rum. Tre av lägenhetens rum hyrde denne i sin tur ut som kontor. Hyresvärden åberopade att hyresgästen vanvårdat lokalen och därför skulle hyresrätten förverkas. HD ansåg dock att så inte var fallet och hyresgästen hade rätt att behålla hyresrätten.

Relaterade länkar: