Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Påföljd vid försenad betalning

5.1.2 Påföljd vid försening med betalning av hyra

Det är självklart att hyresgästen är skyldig att betala dröjsmålsränta vid försening med hyran. Därutöver är den primära påföljden att hyresrätten blir förverkad enligt 12:42 1 st. 1-2 p. JB. För att en lokalhyresgästs hyresrätt ska bli förverkad räcker det med att dröjsmålet är endast två vardagar efter förfallodagen. För att en bostadshyresgäst måste dröjsmålet vara minst en vecka om inget annat följer av hyresnämndens beslut.

Dröjsmålet med betalningen måste även utgöra ett väsentligt kontraktsbrott för hyresvärden, se närmare avsnitt 3.4.3 samt avsnitt 4.4.1. Det får således inte vara frågan om något bagatellartat kontraktsbrott som att betala några kronor för lite i hyra. Hyresgästen har hela tiden innan hyresvärden har sagt upp hyresrätten på grund av förverkande möjlighet att vidta rättelse och betala hela hyran samt dröjsmålsränta. Hinner hyresgästen göra detta kan inte hyresrätten längre förverkas på den grunden. Detta stadgas i 12:43 1 st. JB.

I 12:44 JB ges hyresgästen ytterligare möjligheter för att återvinna hyresrätten och undvika att den förverkas. Denna bestämmelse är dock inte tillämplig om hyresgästens avtal ändå skulle upphöra att gälla inom en månad på annan grund än förverkande av hyresrätten. I paragrafens första punkt stadgas att om bostadshyresgästen betalar hela hyran inom tre veckor från att denne underrättats om att hyresrätten förverkas om inte hela hyran betalas. En sådan underrättelse skickas även till socialnämnden. Är det frågan om lokalhyra är tidsfristen två veckor istället för tre. Om hyresgästen inte betalar hyran får denne ändå inte avhysas förrän ytterligare två vardagar har förflutit efter det att tidsfristen löpt ut. En bostadshyresgäst får dessutom inte avhysas på grund av att denne inte har betalat sådan hyreshöjning som hyresgästen blivit bunden av genom passivitet, innan tre månader har förflutit. Detta gäller även om hyresnämnden eller Svea hovrätt tagit ett beslut om hyreshöjning. I sådana fall måste en månad ha förflutit från att beslutet vunnit laga kraft innan hyresvärden kan vidta några åtgärder för att försöka bli av med hyresgästen som inte betalar i enlighet med beslutet. En bostadshyresgäst får inte heller avhysas om socialnämnden, inom tre veckor från det att hyresgästen underrättas om att denne riskerar att bli av med hyresrätten, skriftligen meddelar hyresvärden att nämnden går in och betalar hyresgästens hyra. Vidare får inte hyresgästen avhysas om denne visar att denne inte kunnat betala på grund av sjukdom eller annan liknande oförutsebar omständighet och hyran betalas så snart som möjligt, dock senast innan tvist om avhysning avslutats i första instans, d.v.s. i hyresnämnden eller tingsrätten.

Det kan framstå som att hyresgästen har obegränsat med möjligheter att återvinna en hyresrätt som riskerar att bli förverkad men så är inte fallet. En längre tid av misskötsamhet med att betala hyran kan ha betydelse för hyresgästens besittningsskydd, se t. ex. 12:46 1 st. 2 p. JB eller avsnitt 3.4.3. Det finns flera exempel där HD har prövat denna fråga utifrån olika förutsättningar och kommit fram till olika resultat. I NJA 1953 s. 106 ansågs en hyresgäst som missuppfattat hur hyran skulle beräknas betalat totalt 30 kr för lite under en fyra månaders period inte ha förverkat sin hyresrätt. I det fallet hade hyresgästen i övrigt skött sig och hade dessutom bott i bostaden i mer än tio år. Antagligen har HD här tagit hänsyn till att det sannolikt var fråga om en engångsföreteelse. I NJA 1959 s. 647 tvistade parterna om hur hyran skulle beräknas och det visade sig att hyresgästen hade betalat 49 kr för lite. HD ansåg i detta fall att hyresrätten var förverkad på grund av dröjsmålet. I detta sammanhang bör uppmärksammas att om hyresgästen hade valt att deponera det omtvistade beloppet till länsstyrelsen hade hyresrätten aldrig kunnat förverkas. I regel är den enda godtagbar invändningen, en hyresgäst kan åberopa, att den återstående delen av hyran är så pass obetydligt att det vore oskäligt att hyresrätten förverkas på grund av dröjsmål med betalningen. Detta är något som bekräftats i praxis där NJA 1953 s. 106 måste ses som ett undantag.

Relaterade länkar: