Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Vårdplikt och påföljd

5.2 En hyresgästs vårdnadsplikt och påföljder vid försummelse av vårdplikten

Hyresgästens vårdplikt stadgas i 12:24 JB. Hyresgästen är skyldig att väl vårda lägenheten och vad som hör därtill. Allmänt uttryckt kan man säga att hyresgästen ska iaktta den aktsamhet som utmärker en ordentlig person. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon i dennes hushåll eller som gästar denne eller som inrymts i lägenheten eller som utför arbete för dennes räkning. Däremot är hyresgästen inte skyldig att ersätta skador på grund av brand förutsatt att hyresgästen har inte har brustit i sin tillsyn och omsorg. Lagtexten ger upphov till många tolkningsfrågor och tolkningar måste göras i varje enskilt fall, se vidare under avsnitt 5.2.1 och avsnitt 5.2.2.

Hyresgästens ansvar kan dessutom utsträckas ytterligare i fall där parterna har träffat avtal om att lägenheten helt eller delvis ska användas för annat ändamål än bostad. I denna situation kan hyresgästen åläggas ett utsträckt ansvar om det stadgas i hyresavtalet, detta stadgas 12:24 5 st. JB. Formuleringen ”annat ändamål än bostad” innebär att den vårdplikt som åläggs hyresgästen enligt 12:24 1-4 st. JB är tvingande för en bostadshyresgäst och inte kan utökas. Det är sannolikt inte heller möjligt att ålägga en bostadshyresgäst en utökad vårdplikt som en del av ersättningen för hyresrätten, en sorts arbetsprestation, eftersom en sådan bestämmelse skulle kunna strida mot reglerna om hyresvärdens underhållsplikt, se närmare avsnitt 6.3. Detta gäller dock inte om det är fråga om s.k. blockuthyrning, när en hyresgäst hyr flera bostäder för att i sin tur hyra ut dessa lägenheter, då gäller samma regler om möjligheten till utsträckt vårdplikt som vid lokalhyra.

Vem som ska bevisa att hyresgästen varit försumlig är inte heller helt klart. Allmänna rättsprinciper säger att det är den som har en sak i sin besittning som antas vara ansvarig för skadan. Det skulle alltså innebära att det är hyresgästen som är ansvarig för att bevisa att denne inte varit försumlig för att inte bli ansvarig för en skada i lägenheten. HD har dock inte accepterat denna princip i hyresförhållande. I NJA 1975 s. 657 var omständigheten den att det var en rimlig möjlighet att skadan uppkommit på annat sätt en genom hyresgästens försumlighet tillräcklig för att hyresgästen inte skulle ansetts varit försumlig. Talan ogillades således och hyresvärden fick ansvara för skadan. Detta innebär att om hyresgästen kan visa att det kan finnas andra orsaker till skadans uppkomst än dennes försummelse så har hyresvärden bevisbördan. Även i situationer där parterna kommer med motstridiga uppgifter om skadan fanns innan hyresgästen flyttade in eller ej, har hyresvärden bevisbördan för att dennes påstående är riktigt. Lyckas inte hyresvärden bevisa att hyresgästen har orsakat skadan är hyresgästen inte skyldig att ersätta skadan. Det enklaste sättet att kunna föra bevisning i denna fråga är att alltid låta besiktiga lägenheten när den tidigare hyresgästen flyttar ut.

Om en hyresgäst försummar sin vårdplikt kan påföljden bli skadestånd, förverkande av hyresrätten eller att besittningsskyddet bryts. Vilken påföljd som blir aktuell beror på hur allvarlig skada det är fråga om och skadans karaktär. Förverkande av hyresrätten är den allvarligaste påföljden och skadestånd är i regel den lindrigaste påföljden. Som även påpekats i föregående avsnitt (5.2) svarar hyresgästen inte bara för sitt eget vållande eller försummelse utan även för personer i dennes hushåll samt för personer som hälsar på eller utför arbete för hyresgästens räkning. Anledningen till att hyresgästen har ålagts detta ansvar är för att det är hyresgästen som har de bästa möjligheterna att kontrollera vad som händer i lägenheten. Det har dock i praxis diskuterats hur långt denna skadeståndsskyldighet ska sträcka sig. Är skadan av någorlunda förutsebar karaktär bär hyresgästen i princip alltid ansvaret för skadan. Mer oklart är det om en besökare medvetet förstör lägenheten. Vid dessa situationer får man utreda om det är rimligt att hyresgästen ska vara ansvarig för skada, vid t. ex. en fest där gästerna är berusade är det sannolikt att hyresgästen som skulle bli ansvarig för skador som gästerna orsakar. I en situation där gästen helt oväntat förstör något med flit, utan att vara alkoholpåverkad är det inte alls lika självklart att hyresgästen ska bli ansvarig för den uppkomna skadan. Detta är dock inget som har bekräftats i något rättsfall utan endast diskuterats i den juridiska doktrinen.

Försummar hyresgästen sin vårdplikt i sådan grad att det kan bli tal om vanvård kan detta vara grund för att hyresrätten förverkas, detta stadgas i 12:42 1 st. 5-6 p. JB. (I detta sammanhang kan klargöras att även spridande av ohyra är att se som en skada som kan leda till skadestånd och förverkande.) Hyresgästen måste dock ges möjlighet till rättelse innan det blir aktuellt med förverkande och avhysning av hyresgästen. Hyresgästen ges dock inte längre tid än vad som är skäligt i det enskilda fallet för att vidta en rättelse, sannolikt är det inte frågan om någon längre tid.

Relaterade dokument: