Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Renoveringar och ombyggnationer

5.2.1 En hyresgästs renoveringar och ombyggnationer

Huvudregeln vad gäller renoveringar och ombyggnationer är att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke får göra några förändringar i lägenheten eller vidta särskilda anordningar som inte utan svårigheter kan återställas när hyresgästen flyttar. Det spelar ingen roll att det skulle vara frågan om uppenbara förbättringsåtgärder. Däremot har en hyresgäst en begränsad rätt att tapetsera, måla om och därmed jämförliga åtgärder t. ex. kakla ett badrum. Detta stadgas i 12:24 a JB. Hyresvärden har dock rätt till ersättning om hyresgästens ingrepp eller förändring av lägenheten skulle innebära en värdeminskning. Hyresgästens eventuella skadeståndsskyldighet prövas av hyresnämnden, se närmare avsnitt 13. Detta innebär i praktiken att tapeter och färg som väljs av hyresgästen inte får vara allt för smaklösa eftersom det annars kan påverka bruksvärdet negativt. Här har domstolen stadgat att om ändring avviker i sådan grad att en annan hyresgäst med mera ordinär smak skulle lidit men har hyresvärden rätt till skadestånd, vilket var fallet i RBD 37:78. Denna modell har valts för att undvika att bruksvärdesförfarande dras in i enklare process vilket skulle leda till långt mer kostsamma och tidskrävande processer. Vill hyresgästen ändå ha en lite mer udda stil i lägenheten går det givetvis alltid att, innan man flyttar från lägenheten, återställa lägenheten och välja mer neutrala färger och tapeter. Denna rätt att renovera lägenheten kan dock avtalas bort vid andrahandsuthyrning och om det är ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt.

Viktigt att notera är att hyresvärdens skadeståndsanspråk i dessa situationer kan falla bort på grund av att hyresvärden själv har försummat sin underhållsplikt enligt 12:15 JB, se närmare om hyresvärdens underhållsplikt i avsnitt  6.3.

Det finns många exempel på fall där frågan om hyresgästens skadeståndsansvar mot hyresvärden på grund av ändring i lägenheten har prövats. I RBD 37:38 ansågs hyresgästen inte vara skadeståndsskyldig när köksluckorna hade målats om på ett icke fackmannamässigt sätt, men luckorna gav ett väsentligen gott intryck. Däremot har en hyresgäst i rättsfallet RBD 45:78 ansett vara skadeståndsskyldig. Hyresgästen hade klistrat papperstangenter som föreställde ett piano över alla köksluckor och fågelmotiv på några spegeldörrar medan andra spegeldörrar hade andra motiv som inte var färdigskissade. Även en svart sammetstapet har ansetts minska bruksvärdet och hyresgästen ansågs skadeståndsskyldig i fallet RBD 23:85.

För lokaler med ett visst ändamål har ofta mer ingripande ombyggnationer accepterats. I en banklokal är det tillåtet att installera ett bankvalv så att lokalen kan användas på ett ändamålsenligt sätt. Däremot, om inget annat avtalats, måste lokalen kunna återställas till ursprungligt skick och vidtagna återgärder får inte innebära någon fara för byggnadens bestånd.