Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Hyresgästens rättigheter vid brist

6.1.1 En hyresgästs rättigheter vid brist i hyresrätten

Om lägenheten är behäftad med en ringare brist vid hyresgästens tillträde har hyresgästen flera alternativ på åtgärder som denne får vidta.

  • Hyresgästen kan säga till hyresvärden att åtgärda bristen. Underlåter hyresvärden att åtgärda bristen får hyresgästen själv avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, detta stadgas i 12:11 1 st. 1 p. JB. Det är viktigt att hyresgästen verkligen säger till hyresvärden innan denne själv avhjälper bristen. Om hyresvärden inte har givits möjlighet att avhjälpa bristen finns en risk att hyresgästen inte har rätt till ersättning för de kostnader som avhjälpandet inneburit. Situationen kan ju vara sådan att inte ens hyresvärden själv visste om bristen. Det är en allmän princip att inte ens nyttiga åtgärder för annans egendom behöver betalas av ägaren om denne inte samtyckt till åtgärden.
  • Om bristen måste åtgärdas genast eller om hyresvärden, efter tillsägelse, underlåter att åtgärda bristen så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet om bristen är av väsentlig betydelse. Så fort hyresvärden har åtgärdat bristen får hyresgästen inte längre säga upp avtalet. Detta stadgas i 12:11 1 st. 2 p. JB.

För den tiden hyresrätten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran, ju allvarligare brist desto större nedsättning av hyran har hyresgästen rätt till. För att ha rätt till nedsättning måste hyresgästen först ha sagt till hyresvärden om att åtgärda bristen. Hyresgästen har dessutom rätt till ersättning för den skada som uppstår på grund av hyresvärdens försumlighet, vilket stadgas i 12:11 1 st. 4 p. JB. Detta innebär dock inte att hyresvärden måste ha orsakat skadan. För att hyresvärden inte ska bli skyldig att ersätta hyresgästen måste hyresvärden kunna visa att denne inte visste om bristen eller borde ha upptäckt bristen. Hyresvärden måste även, om det är skäligt i det enskilda fallet, visa att denne har gjort sitt bästa för att förhindra eller avhjälpa bristen. Hyresvärden bär således ett s.k. presumtionsansvar, vilket innebär att hyresvärden anses vara skyldig att ersätta skadan om denne inte bevisar sin oskuld.

Vid bostadshyra har hyresgästen möjlighet att ansöka hos hyresnämnden att hyresvärden ska åläggas att avhjälpa bristen, s.k. åtgärdsföreläggande, se närmare under avsnitt 6.3.1.

Om lägenheten har förstörts i sådan omfattning att den inte kan användas för sitt avsedda ändamålet, genom t. ex. brand, före tillträdesdagen behöver inte hyresvärden erbjuda hyresgästen en ny lägenhet. (Vid dessa situationer åläggs inte heller hyresvärden något presumtionsansvar som ovan beskrivet.) Om hyresvärden orsakar branden eller om denne inte genast meddelar hyresgästen om det inträffade har hyresgästen däremot rätt till ersättning för den skada denne lider på grund av att avtalet förfallit. Detta stadgas i 12:10 1 st. JB. Denna rätt till ersättning innebär att hyresgästen i praktiken kan hyra en likvärdig hyresrätt, även om den har en högre hyra, och kräva den tidigare hyresvärden på mellanskillnaden.

Ett hyresavtal kan även förfalla innan hyresgästen tillträtt lägenheten på grund av ett myndighetsbeslut. Meddelar en myndighet ett beslut om att lägenheten inte får användas för det avsedda ändamålet förfaller hyresavtalet. Detta gäller även om beslutet inte vunnit laga kraft. Även här har hyresgästen rätt till ersättning om hyresvärden är ansvarig för det förhållande som har föranlett beslutet eller om denne inte genast informerat hyresgästen om beslutet. Detta stadgas i 12:10 2 st. JB.

Här uppstår ett gränsdragningsproblem om vad som ska anses vara en ringa skada enligt 12:11 JB. Man måste skilja på ringa skada och skada som är så betydande att hyresrätten inte längre kan användas för sitt avsedda ändamål. I det senare fallet förfaller ju avtalet enligt 12:10 JB. Om skadan är sådan att lägenheten inte kan användas för sitt avsedda ändamål, men skadan kan åtgärdas inom en tid som hyresgästen rimligen kan begära, är skadan sådan att hyresavtalet inte ska förfalla. I dessa situationer tar man även hänsyn till om en reparation eller om en åtgärd på grund av myndighetsbeslutet är ekonomiskt försvarbart. I RBD 10:92 förstördes en lägenhet i en brand som vållats av hyresvärden. Reparationerna och ombyggnaden som vidtogs efter branden var så omfattande att lägenheten inte längre kunde identifieras. I denna situation har hyresgästen inte rätt att kräva att lägenheten återställdes.

Vid ett myndighetsbeslut som innebär att endast en del av lägenheten inte kan användas till sitt avsedda ändamål och hyresgästens pågående eller planerade verksamhet ändå kan bedrivas har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Detta stadgas i 12:12 JB. Rätten till nedsättning av hyran gäller under hela tiden som myndighetsbeslutet är gällande. För att hyresgästen ska ha rätt att säga upp avtalet och ha rätt till ersättning för den skada som denne lider av intrånget, måste det vara av väsentlig betydelse.

Relaterade länkar: