Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Inflyttande vid förbättrings- och ändringsarbeten

6.5 En hyresgästs rätt till inflyttande vid förbättrings- och ändringsarbeten

När hyresvärden planerar att vidta standardhöjande arbeten i fastigheten har hyresgästerna rätt till inflytande över vilka åtgärder som ska vidtas och hur arbetet ska ske. Lagstiftningen är uppbyggd på så sätt att innan hyresvärden påbörjar det planerade arbetet måste denne först inhämta ett godkännande av berörda hyresgäster. 12:18 d JB reglerar när hyresvärden får utföra standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Detta innebär att åtgärden inte behöver beröra hyresgästens lägenhet utan det är tillräckligt att hyresgästen har ett intresse av inflytande i saken. Däremot krävs inget inflytande eller godkännande när åtgärden inte är standardhöjande utan endast ett led i den vanliga underhållsplikten. Det krävs inte heller något godkännande om åtgärden vidtas för att lägsta godtagbara standard ska uppnås, se närmare avsnitt 6.3. Detta stadgas i 12:18 d 2 st. JB. Om inte hyresgästen samtycker till åtgärden kan hyresvärden inhämta tillstånd från hyresnämnden. Är det i ett gemensamt utrymme som åtgärden ska vidtas måste mer än hälften av hyresgästerna godkänna åtgärden, eller att tillstånd inhämtas från hyresnämnden.

hyresvärden ska meddela hyresgästerna skriftligen. Om hyresgästerna inte godkänner åtgärden får inte hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden förrän efter två månader. Detta stadgas i 12:18 e JB. När hyresnämnden prövar om sådant tillstånd ska lämnas görs en intresseavvägning. Hur avvägningen ska göras stadgas i 12:18 f JB. Ansökan ska bifallas om hyresvärden har beaktansvärda skäl av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. I dessa avvägningar kan hänsyn tas till flera omständigheter som t. ex. hyresgästens ekonomiska situation, höga ålder, intresset av att bevara äldre och fullt fungerande inredning eller om hyresgästen annars skulle drabbas särskilt hårt.

Ett godkännande krävs från den som tidigare varit hyresgäst men som flyttat ut på grund av att hyresavtalet upphört gälla med anledning av en större ombyggnad men som fortfarande har rätt att flytta tillbaka efter ombyggnaden. Skulle inte dessa tidigare hyresgäster ges denna möjlighet finns risken för att dessa inte skulle kunna flytta tillbaka eftersom att hyrorna eventuellt har höjts på grund av den förhöjda standarden.

Om hyresvärden utan godkännande påbörjar eller om det kan antas att arbetet kommer påbörjas kan hyresnämnden förbjuda hyresvärden detta. Detta förbud kan förenas med vite, vilket stadgas i 12:18 h JB. Ansökan om förbud görs av en berörd hyresgäst. Förbudet får senare hävas efter ansökan från hyresvärden.

Dessa bestämmelser gäller dock inte hyresgäster som hyr ett möblerat rum, en lägenhet för fritidsändamål eller en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Inte heller en hyresgäst till en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhet när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. Detta stadgas i 12:18 g JB. Anledningen till detta är att hyresvärdens intresse, att kunna förfoga över sin egen egendom, i dessa situationer alltid anses väga tyngre en hyresgästs intresse.