Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Hyresvärdens ansvar för underhåll av hyresrätten

6.3 En hyresvärds ansvar för underhåll av hyresrätten

I och med hyresgästens tillträde av lägenheten upphör inte hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick och underhåll. Lägenheten ska inte bara vid tillträde hållas i ”fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet” utan även under hyrestiden hållas i sådant skick, detta framgår av 12:15 1 st JB. För skador som uppstår under hyrestiden faller det sig naturligt att den part som med uppsåt eller genom oaktsamhet orsakar en skada också ska ersätta skadan. Skador som inte orsakas av någon av parterna samt naturligt slitage ersätts i regel av hyresvärden. Frågan är dock vilka skador och vilket slitage som hyresgästen tvingas leva med utan att hyresvärden är skyldig att omgående åtgärda bristen. Hyresvärden har nämligen rätt att invänta en tidpunkt då det är lämpligt att reparera. (Se närmare avsnitt 6.3.1 om vad hyresvärden är tvungen att åtgärda.)

En bostadshyresgäst har dock rätt att ställa högre krav på sin hyresvärd än vad andra hyresgäster har. Enligt 12:15 2 st JB ska hyresvärden vid bostadshyra med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hur stort detta tidsmellanrum ska vara är beroende av lägenhetens egenskaper i det enskilda fallet. Tidsmellanrummet ska även motsvara det normala på orten. I RBD 27:76 åberopade hyresgästen att ett skäligt tidsmellanrum på orten inte översteg 12-13 år. Rätten fann dock att detta tidsrum inte var tillräckligt och hyresvärden gavs rätt i denna fråga. Hyresvärden anses ha ett starkt intresse av att kunna följa en reparationsplan för hela fastigheten. En sådan plan kan dock inte åberopas om en enskild hyresgäst skulle behöva vänta långt över normal tid för att dennes lägenhet ska åtgärdas. Hyresvärdens underhållsplikt får dock eftersättas om fastigheten planeras att rivas inom en närstående framtid. Underhållsplikten får dock aldrig eftersättas i så stor grad att lägenheten inte är i beboeligt skick, se närmare avsnitt 6.4.

Det finns dock två lagstadgade undantag från hyresvärdens underhållsplikt vid bostadshyra. En situation är om hyresvärden hyr ut ett enfamiljshus och underlåtelse av underhållsplikten stadgats i hyresavtalet, detta stadgas i 12:15 2 st. 1 p. JB. Det andra undantaget är om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna, om underhållsplikten, har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse. Detta stadgas i 12:15 2 st. 2 p. JB. Syftet med denna bestämmelse är att ge skötsamma hyresgäster, som sliter mindre än normalt på lägenheten, en möjlighet att avstå från vissa reparationer eller upprustningar mot att istället få nedsättning av hyran. Givetvis kan denna bestämmelse även användas om en hyresgäst själv vill stå för underhållet mot att få nedsättning av hyran, s.k. hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll.

För hyreslokaler finns inga motsvarande regler utan här är det viktigt att hyresgästen och hyresvärden fyller ut hyresavtalet med klausuler om reparationer.

Relaterade länkar: