Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Åtgärdsföreläggande och förtydligande av en hyresvärds underhållsplikt

6.3.1 Åtgärdsföreläggande och förtydligande av en hyresvärds underhållsplikt

I 12:16 JB förtydligas hyresvärdens ansvar att åtgärda vissa brister i lägenheten under hyrestiden. 12:16 JB hänvisar tillbaka till 12:10-12 JB för att klargöra vilka olika åtgärder som hyresgästen kan vidta i dessa situationer. (12:10-12 JB behandlar hyresgästens rätt vid brister i lägenheten före tillträdesdagen, se avsnitt 6.1.1) Hyresgästen kan således kräva nedsättning av hyran eller, om bristen är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet och få ersättning för den skada denne lider därav. (Hyresvärden kan dock undkomma ersättningsskyldighet i vissa fall, se avsnitt 6.1.1). Rätten att erhålla nedsättning av hyran vid intrång i hyresrätten på grund av hyresvärden arbete med att avhjälpa brist kan avtalas bort. Detta stadgas i 12:16 3 st. JB.

Hyresvärden har en rätt att komma in i lägenheten samtidigt som att hyresgästen har en skyldighet att lämna hyresvärden tillträde för att denne ska kunna avhjälpa brister, se närmare avsnitt 5.4.

De situationer som tas upp i 12:16 1 st. JB för att förtydliga att hyresvärden är skyldig att åtgärda en brist och hyresgästens rätt att nyttja en viss påföljd:

  • Om lägenheten skadats under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skada. (Närmare om bevisbördan för orsaken till skadans uppkomst i dessa situationer se avsnitt 5.2)
  • Om hyresvärden, vid bostadshyra, brister i sitt ansvar att tapetsera, måla om och utföra andra sedvanliga reparationsarbeten med skäliga tidsmellanrum.
  • Om hinder eller men uppstår i hyresrätten utan att hyresgästen är vållande.
  • Om en myndighet lämnar ett beslut som inte grundats på hyresgästens vållande. Beslutet måste dock ha lett till någon form av åtgärd i enlighet med beslutet innan hyresgästen har rätt att vidta någon åtgärd.

Bostadshyresgäster har dock givits ytterligare en påföljdsmöjlighet än dom som nämndes ovan. Detta är att hos hyresnämnden ansöka ett åtgärdsförläggande som ålägger hyresvärden att avhjälpa bristen, vilket stadgas i 12:16 2 st. JB. I samband med att hyresnämnden utfärdar ett åtgärdsföreläggande bestäms en tid inom vilken hyresvärden måste ha åtgärdat bristen. Är inte bristen åtgärdad inom den angivna tiden blir hyresvärden skyldig att betala vite. Kravet för att en hyresgästs ansökan om åtgärdsföreläggande ska bifallas är att bristfälligheten medför men i hyresgästens nyttjanderätt och det förfång han lider inte är obetydligt. Detta stadgades i RBD 3:77. Hyresgästen kan dock aldrig använda åtgärdsföreläggande för att kräva att hyresvärden utför standardhöjande åtgärder, detta stadgades i RBD 19:89. Hur bevisbördan ska placeras i dessa fall stadgades i RBD 17:91. För att en ansökan ska bifallas måste hyresgästen som ansöker om föreläggandet bevisa att en brist föreligger. Ett åtgärdsföreläggande kan ges även för gemensamma utrymmen som t. ex. trapphus, tvättstuga eller vindsutrymmen.

Exakt på vilka grunder ett åtgärdsföreläggande beviljas är svårt att säga. Rättens beslut avgörs alltid utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. För att i någon mån försöka åskådliggöra hur rätten har resonerat följer här några tidigare rättsfall där frågan om åtgärdsföreläggande varit uppe till prövning.

RBD 37:77: Hyresgästen behövde på grund av sin hälsa vistas på en solig balkong. När markisen över balkongen togs bort ålades hyresvärden genom ett åtgärdsföreläggande åtgärda bristen.

RBD 26:81: En lägenhet hade inte reparerats på över 30 år men inget åtgärdsföreläggande ålades hyresvärden. Anledningen var att man tog hänsyn till att den inte användes som permanentbostad utan som ateljé och att huset inom de närmaste åren skulle rivas.

RBD 19:90: En inre trappa togs bort och ersattes med en metalltrappa som inte var skyddad mot väder och vind. I detta fall ålades hyresvärden ett åtgärdsföreläggande att återställa den inre trappan.

RBD 13:85: Hyresvärden ansågs inte skyldig att åtgärda ett dörrlås när ett s.k. säkerhetslås monterats in.

BD 275/85: Ett badrumsgolv med klinkergolv ersattes av en billigare våtrumsmatta efter en fuktskada. Hyresvärden ansågs ej vara skyldig att återställa badrummet till den tidigare standarden.

RBD 15:91: Hyresvärden ansågs inte skyldig att åtgärda en icke fungerande kakelugn när det fanns elvärme och kakelugnen inte behövdes för uppvärmning.

RBD 36:77: Hyresvärden hade låtit måla om ett genomgångsrum i en lägenhet i en annan färg än vad hyresgästen hade begärt. Hyresvärden var inte skyldig att återigen måla om rummet då arbetet var godtagbart.

Relaterade länkar: