Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Tillstånd för överlåtelse

8.3 När tillstånd lämnas för en överlåtelse

Ett tillstånd om överlåtelse av lokalen ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Vill en hyresgäst överlåta hyresrätten innan denna har innehafts i tre år krävs synnerliga skäl. Hyresnämnden har även rätt att förena tillståndet med villkor för överlåtelsen. Det får dock inte vara villkor som på något sätt ändrar innehållet i hyresavtalet, den nya hyresrätten träder in i det bestående avtalet. Villkor som kan göras gällande är t. ex. villkor om att viss säkerhet måste ställas.

Tillstånd kan således vägras om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Det kan vara i situationer då hyresvärden befarar att den nya hyresgästen inte kommer kunna betala hyran och ingen säkerhet ställs. Det skulle även kunna tänkas vara när en fysisk person vill överlåta verksamheten till ett aktiebolag. I en sådan situation finns det risk att bolaget ger ut aktier vilket innebär att någon annan, i praktiken, blir innehavare av hyresrätten utan att hyresvärden kan göra något åt saken. Detta var situationen i RBD 39:78. Detta gäller även när hyresgästen är ett handelsbolag. I RBD 15:81 kom rätten fram till att om ett enskilt bolag ombildandes till aktiebolag skedde en överlåtelse av verksamhet och lokal samtidigt som bolaget ombildades. I det rättsfallet ansågs dock hyresgästen ha rätt att överlåta lokalen till sitt eget aktiebolag på grund av att hyresvärden ansågs ha lämnat en s.k. tyst accept. Det går således inte med säkerhet bedöma när detta faktum, att överlåtelsen ska ske mellan fysisk person och ett aktiebolag, skulle kunna utgöra en befogad anledning till att motsätta sig en överlåtelse. Det finns dock en situation där en hyresgäst inte har någon överlåtelserätt och det är när verksamheten inte ska drivas av hyresgästen själv utan den ska drivs av ett aktiebolag som denne äger. Detta kom rätten fram till i RBD 12:88.

Om hyresgästen innehaft lokalen och verksamheten i mindre än tre år krävs synnerliga skäl för att hyresgästen ska få överlåta verksamheten. Detta kriterium tar främst sikte på situationer där hyresgästen på grund av en oförutsebar omständighet är förhindrad att bedriva verksamheten vidare, t. ex. på grund av sjukdom eller dödsfall. Skäl som att verksamheten går dåligt anses inte vara synnerliga skäl. I RBD 12:78 åberopade hyresgästen att dennes fru var gravid och därför inte kunde hjälpa till i verksamhet skulle vara synnerliga skäl till att få överlåta verksamheten. Detta höll inte rätten med om och inget tillstånd meddelades. I bostadsdomstolens beslut nr 240 från 1987 hade hyresgästen ett läkarintyg på att denne varit intagen för ångestneuros och att uppföljning av dennes tillstånd var planerad. I detta fall ansåg rätten att hyresgästen inte kunde fortsätta bedriva verksamheten och därför ansågs synnerliga skäl föreligga.

Relaterade länkar: