Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Byte av hyresrätt

7.4 Byte av hyresrätt

Förutsättningarna för att en hyresgäst ska få använda hyresrätten för att byta med en annan bostad regleras i 12:35 JB. Hyresrätten behöver inte bytas mot en annan hyresrätt utan kan användas för att byta till sig vilken typ av bostad som helst, som t. ex. en villa eller en bostadsrätt. Regeln riktar sig endast till hyresgäster som hyr lägenheten i första hand. Denna bytesrätt kan således inte åberopas av andrahandshyresgästen eller till den som är inneboende hos sin hyresvärd. Bytesrätten gäller inte heller den som hyr ett en- eller tvåfamiljshus som inte är avsett att hyras ut permanent, eller om lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller om hyresgästen hyr ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte hade varat längre än nio månader i följd. Detta stadgas i 12:35 2 st. JB. Anledningen till att dessa hyresgäster inte har någon bytesrätt grundar sig i att dessa hyresgäster regel inte har något besittningsskydd i sin hyresrätt. Det är därför skäligt att dessa inte heller ska ha någon bytesrätt.

För att bytet ska få genomföras ska hyresgästen först fråga hyresvärden om denne godkänner bytet. Lämnar inte hyresvärden något godkännande får hyresgästen ansöka om ett tillstånd från hyresnämnden. Ett sådant tillstånd lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och det kan genomföras utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt, att inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Hyresnämnden tillstånd kan inte överklagas, vilket stadgas av 12:70 2 st. JB.

I dessa situationer har hyresvärdens subjektiva skäl till att motsätta sig bytet ingen betydelse. Att hyresvärden själv eller någon annan person har ett intresse av att flytta in i lägenheten är inget som man tar hänsyn till i dessa situationer. Om hyresgästen inte får något tillstånd så har ju denne fortfarande rätt att bo kvar i lägenheten, vilket innebär att lägenheten fortfarande är lika oåtkomlig för hyresvärden. Hyresnämnden tar således endast hänsyn till hyresvärdens objektivt godtagbara skäl till att motsätta sig ett byte. Sannolikt måste bytet innebära en påtaglig försämring för hyresvärden för att ett byte inte ska medges. I lagrummet stadgas även att inga ”andra särskilda skäl” får tala emot ett byte. Formuleringen syftar sannolikt på att en part i bytet inte får ha krävt s.k. svarta pengar eller annan otillbörlig ersättning för att gå med på bytet.

Hyresgästens beaktansvärda skäl ska innebära en inte obetydlig fördel för denne. Det kan t. ex. vara ett behov av att flytta närmare sin arbetsplats, större eller mindre lägenhet, lägre hyra m.m. Även skäl som att hyresgästen önskar att flytta till en mer modern lägenhet i ett mer barnvänligt område har godtagits. Om hyresgästen kan lösa sin boendesituation på ett likvärdigt sätt som genom bytet så ges sannolikt inget tillstånd till bytet. Detta innebär att om hyresvärden kan hindra ett byte genom att erbjuda ett annat boende som tillgodoser hyresgästens intresse lika bra som den tilltänka byteslägenheten.

Ytterligare en förutsättning som måste vara uppfylld för att ett byte ska få genomföras är att det kan ske utan påtagliga olägenheter. Detta kan t. ex. vara att den inflyttande hyresgästen skulle vara en klart olämplig hyresgäst. I ett ärende från 1971 (PH 10-3:1971) ansåg hyresnämnden att en mor med en 17-årig son som hade anpassningsproblem skulle bo i en lägenhet på 25 kvm var en påtaglig olägenhet. Skulle hyresgästen befaras ha svårigheter att betala hyran kan detta alltid säkerställas genom borgensåtagande och utgör i sådana fall inte längre något hinder för ett byte. (Se närmare om borgensåtagande avsnitt 12.)

Finns det en bra lösning i form av ett triangelbyte, eller en ännu längre byteskedja, finns det inget som hindrar detta så länge tillstånd eller medgivande till bytena har givits. Det är dock en viktig förutsättning att varje part som är en del i bytet verkligen flyttar in i respektive lägenhet i enlighet med tillståndet. I NJA 1980 s. 619 fann rätten att då hyresgästen inte hade flyttat in i den avsedda lägenheten förverkades hyresrätten till den lägenhet som denne avflyttat från.

Viktigt att vara medveten om inför ett eventuellt byte är att bytets fördelar bedöms, i regel, utifrån hyresgästens perspektiv. Detta innebär att byteskontrahentens intresse av bytet spelar en underordnad roll. Detta förklaras genom att denne inte är en avtalspart gentemot hyresvärden. Om två hyresgäster, som har samma hyresvärd, önskar byta hyresrätt krävs att båda parterna har beaktansvärda skäl. Detta leder givetvis till att sådana byten är svårare att få tillstånd till.

Relaterade länkar: