Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Om svarthandel med hyresrätter

7.6 Om s.k. svart handel med hyresbostäder (12:65 JB)

På orter där det råder bostadsbrist är det inte ovanligt att hyresvärdar eller hyresgäster kräver ersättning enbart för att en ny hyresgäst ska få överta en bostadshyresrätt, s.k. svart handel. Sådant förfarande anses vara otillbörligt och det är inte tillåtet att bereda sig vinning utöver vad reglerna om hyressättning medger, se närmare avsnitt 2.3. I 12:65 1 st. JB är det därför stadgat att, en person som kräver sådan ersättning kan dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I om brottet bedöms som grovt kan personen dömas till högst två års fängelse. Vid bedömningen om brottet är att bedöma som grovt tar man främst hänsyn till om verksamheten har bedrivits yrkesmässigt eller om fastighetsägaren i avsevärd mån utnyttjat sin ställning. Detta stadgas i 12:65 2 st. JB. Enligt 12:65 3 st. JB stadgas att ett villkor om särskild ersättning är ogiltigt och om sådant vederlag har betalats ut kan det återkrävas.

I detta sammanhang är reglerna om bruksvärdeshyra av stor betydelse. Utan denna bestämmelse om förbud mot svart handel hade reglerna om bruksvärdeshyran tappat genomslagskraft. (Se närmare om bruksvärdeshyra avsnitt 2.3.)

Det finns situationer där det är tillåtet att kräva en viss ersättning utöver hyran. Detta kan t. ex. vara om den tidigare hyresgästen lämnar kvar inredning eller redskap som denne har installerat i lägenheten. I dessa fall är det tillåtet att ta ut en skälig ersättning för detta. Skulle dock en oskäligt hög ersättning krävas är 12:65 JB tillämplig. Reglerna kan i vissa fall vara svårtillämpliga, t. ex. när en hyresrätt byts mot en villafastighet eller en bostadsrätt. För att ta reda på om ena parten skulle kunna vara återbetalningsskyldig måste man räkna ut vad hyresgästen skulle betalat för villan eller bostadsrätten om denne inte hade lämnat hyresrätten i utbyte. Om köpeskillingen för villan eller bostadsrätten klart understiger detta belopp bör en återbetalningsskyldighet uppstå. I NJA 1990 s. 412 hade säljaren av en bostadsrätt ett värderingsintyg på 650 000 kr men köparen som även överlät en hyresrätt betalade 550 000 kr. Detta ansågs inte vara tillräckligt stor skillnad för att en återbetalningsskyldighet skulle uppstå. I detta fall var i och för sig särskilda villkor uppställda vilket gjorde den relevanta marknaden väsentligt mindre, vilket gör att rättsfallet inte har lika stor betydelse i en situation där den relevanta marknaden inte är begränsad. Detta betyder dock inte att man i någon situation kan bortse helt från reglerna i 12:65 JB.