Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Överlåtelse av bostad till närstående

7.3 Överlåtelse av bostad till närstående

Det finns situationer där annan närstående, än make eller sambo, kan ha rätt att ta över en hyresrätt utan att hyresvärdens godkännande krävs. Dessa situationer, som regleras i 12:34 JB, är när någon närstående till hyresgästen varaktigt sammanbor och hyresnämnden lämnar tillstånd till att hyresrätten överlåts. Detta gäller även i situationer då hyresgästen avlidit och den som varaktigt sammanbott med den avlidne vill ta över hyresrätten.

Hyresnämnden ska lämna tillstånd till överlåtelsen om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen. Tillstånden kan förenas med villkor för uthyrningen och ansökan om överlåtelse kan göras av både den tidigare hyresgästen och den som önskar bli ny hyresgäst.

Eftersom lagtexten är väldigt otydligt utformad får vägledning av hur lagtexten ska tolkas sökas i rättspraxis. När frågan om närstående har prövats av rätten har i princip endast släktingar till hyresgästen ansetts vara närstående. I RBD 22:87 räknades brorsbarnbarn som närstående och i RBD 3:90 accepterades en person som närstående i en adoptivliknande situation. Rätten har varit väldigt restriktiv med att bevilja tillstånd, det krävs att personerna är verkligt närstående. Till en början krävs att personerna har haft ett gemensamt hushåll. Däremot behöver de inte ha haft gemensam hushållsekonomi, vilket rätten kom fram till i RBD 40:78. Sammanboendet måste dessutom ske i en permanent bostad, situationen får inte vara sådan att parterna sammanbott i ett fritidshus och sedan ha enskilda bostäder på sidan av. Detta stadgades i RBD 23:81 Däremot kan sammanboende ske i en komplementbostad, t. ex. en övernattningslägenhet, detta kom rätten fram till i RBD 23:87. I en sådan situation krävs dock ett klart behov av lägenheten. Sammanboendet måste dessutom ha varit varaktigt. I regel krävs ca tre års sammanboende men under vissa situationer har rätten gjort undantag om det varit skäligt i det enskilda fallet. I flera fall har avsikten varit att sammanboendet skulle bli varaktigt men den ena parten har avlidit. I sådana fall har en kortare tid är tre års sammanboende godtagits och den närstående har fått ta över hyresrätten, se t. ex. RBD 23:83 eller RBD 6:85.

Utöver att parterna varit närstående och varaktigt sammanboende måste ytterligare en förutsättning vara uppfylld för att ett tillstånd ska medges, hyresvärden ska skäligen kunna nöja sig med förändringen. I dessa situationer tas hänsyn till hyresgästens person och ekonomiska omständigheter men inte till hyresvärdens behov av lägenheten. I denna bedömning görs således ingen avvägning som många andra gånger, mellan hyresvärdens kontra Hyresgästens intressen av lägenheten. Angående den nya hyresgästens misskötsamhet anses gränsen för vad hyresvärden behöver tolerera sättas lägre än vid en vanlig förlängningstvist eftersom att det är ett helt nytt avtalsförhållande som ska upprättas. Detta bekräftades i bl.a. RBD 24:83 och RBD 7:77 där den nye hyresgästen åberopade att det oväsen och högljudda tal som hade förekommit i dennes lägenhet berott på objudna gäster. Denna omständighet ansågs inte kunna åberopas till hyresgästens försvar och denne fick således inte hyresavtalet förlängt.