Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Prövning och ändring av hyresvillkor (bostad)

13.3 Prövning och ändring av hyresvillkor (bostad)

I en ändringsprocess av villkoren ska hyresgästen och hyresvärden vara likställda och ha samma rätt att påkalla en ändring av villkoren. Hyresvärden och hyresgästen kan när som helst komma överens om att ändra hyresvillkoren. Önskar någon av parterna ändra hyresvillkoren ska denne skriftligen meddela motparten detta, vilket framgår av 12:54 1 st. JB. Lyckas inte parterna komma överens har parterna, om det inte är ett möblerat rum eller en bostad för fritidsändamål som hyrs ut och hyresförhållandet inte varat längre än nio månader, rätt att ansöka om prövning av villkoren hos hyresnämnden. Detta framgår av 12:53 1-2p. JB samt 12:54 1 st. JB. Ansökan till hyresnämnden får dock inte skickas tidigare än en månad från att meddelande lämnades till motparten. Det beslut som hyresnämnden sedan fattar utifrån ansökan är att anse som ett hyresvillkor som ska gälla för den fortsatta uthyrningen.

Viktigt att ha i åtanke vid en eventuell tvist, eller när man skickar in en ansökan om ändring av hyresvillkor, är att hyreslagstiftningen innehåller många begränsningar för hur och när hyresvillkoren ska eller får ändras. Trots detta kan hyresnämnden många gånger gå emot dessa regler om det föreligger särskilda skäl. Denna lagstiftningsteknik syftar till att fungera som en ventil för att ändamålet med lagstiftningen alltid ska kunna uppnås, oberoende av omständigheterna i det enskilda fallet. Generellt sett är hyreslagstiftningens syfte att skydda den svagare parten, hyresgästen, i ett hyresförhållande. Så i och med denna ”ventil” är hyresnämndens beslut inte alltid så lätt att förutspå, trots att det kan förefalla som mer eller mindre klart i vissa fall.

Önskar man, som part i ett hyresförhållande, ändra hyresvillkoren med stöd av 12:55 JB (vilket kommer behandlas närmre under avsnitt 13.3.2-6) är det viktigt att veta att dessa regler endast tar sikte på ändring av framtida avtalsförhållande. Dessa bestämmelser kan alltså inte åberopas för att få en ändring av hyresvillkoren som stadgades redan från avtalsdagen. Däremot är det fullt möjligt att jämka ett ursprungligt hyresvillkoren från avtalsdagen med stöd av 36 § lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL). Med stöd av denna paragraf ska avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheter vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och övriga omständigheter. Skulle det jämkade villkoret vara av så stor betydelse att det skulle vara skäligt att hela avtalet skulle lämnas utan avseende får även detta göras. En prövning om att jämka ett hyresavtal med stöd av 36 § AvtL prövas inte av hyresnämnden som första instans utan av behörig tingsrätt.

Relaterade länkar: