Hyresavtal.nu Sveriges största faktabank om hyresavtal och hyreskontrakt

Hyrans storlek och bruksvärdesprincipen

13.3.3 Tvist om hyrans storlek och innebörden av bruksvärdesprincipen

Om hyresgästen och hyresvärden tvistar om hyrans storlek ska denne, enligt 12:55 JB, fastställas till ett skäligt belopp. För att kunna avgöra om hyran är skälig används den s.k. bruksvärdesprincipen, vilket är en jämförelse med hyresbostäder som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. För att kunna avgöra om lägenheter är tillräckligt jämförbara tittar man på bostadens storlek, modernitetsgrad och planlösning samt fastighetens egenskaper, så som tvättstuga, garage, hiss och bullernivå m.m. Utöver detta tittar man även på fastighetens omgivning, läge, närhet till kommunikationsmedel och butik m.m. Det är avtalsparterna som ansvarar för att ta fram de bostäderna man vill åberopa för en jämförelseprövning. Det är viktigt att parterna kan åberopa flera bostäder med ungefär samma hyra för att det ska ses som en hyresnivå, enstaka topphyror och enstaka låga hyror utesluts från jämförelsematerialet. Hur många jämförelsehyror som måste åberopas finns det inget säkert svar på men ju större ort desto fler hyror måste åberopas. I RBD 44:80 ansågs tre bostäder i Malmö vara ett för litet jämförelsematerial. Bedömningen ska sedan vara objektiv och enskilda hyresgästers subjektiva nytta och uppfattning ska inte vägas in i bedömningen. Är hyran påtagligt högre än de bostadshyror som jämförelsen görs med anses den inte vara skälig och ska i sådana fall sänkas. Normalt sett godtas en felmarginal om ca 3-5 %. I RBD 28:78 ansågs 4 % vara godtagbart medan en differens på 6 % ansågs vara påtagligt för hög.

När bostäder ska väljas ut för en jämförelse ska i första hand bostäder som ägs och förvaltas av allmännyttiga företag väljas (se närmare 1:2 lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag). Vidare ska bostäderna väljas från samma ort och om det inte kan göras ska bostäder från en ort med jämförbart hyresläge och liknande förhållanden på hyresmarknaden i stället väljas. Det är inget absolut krav på att bostäderna ska vara exakt likadana, det har ansetts tillräckligt om lägenheterna i grova drag är jämförbara. I praxis har olika positiva faktorer kvittats mot varandra för att kunna göra bostäderna jämförbara, t.ex. kvitta en hiss mot ett modernare kök. I RBD 46:80 har rätten förklarat att man måste iaktta försiktighet när man kvittar olika faktorer mot varandra. Det måste vara fråga om samma kategori av positiv faktor, det är t.ex. inte möjligt att kvitta en bostads attraktiva läge mot en annan bostads tekniska egenskap.

Vidare ska även följande omständigheter beaktas, i förekommande fall, när hyrans storlek ska bedömas:

  • att fastighetsägaren har utfört standardhöjande åtgärder som har en betydligt inverkan på bostädernas bruksvärde och,
  • att fastighetsägaren har utfört åtgärder som medför en väsentlig förändring av bostaden eller av de gemensamma delarna av fastigheten.

Viktigt att komma ihåg är att fastighetsägaren inte får vidta dessa åtgärder om inte hyresgästen eller hyresnämnden från börjar har samtyckt till sådana planer, detta framgår av 12:18 d JB. I undantagsfall behövs dock inte ett uttryckligt samtycke, t.ex. om åtgärden är nödvändig för att uppnå lägsta godtagbara standard enligt 12:18 a 6-7 st. JB, (se vidare under avsnitt 6.4). Skulle dock ett behövligt samtycke inte ha inhämtas får dock inte dessa omständigheter beaktas när hyran ska bestämmas. Dessutom får inte heller åtgärder som vidtogs för mer en fem år sedan beaktas, vilket framgår av 12:55 a 1-3 p. JB.

Om hyresgästen har vidtagit åtgärder som höjt bostadens bruksvärde får hyresvärden tillgodoräkna sig denna förbättring endast om det finns särskilda skäl, vilket stadgas i 12:55 b JB.

Relaterade länkar: